AK Erfolg: Mehr Rechte für MieterInnen!

Jetzt ist es fix: Die Reparatur der Therme, aber auch andere Erhaltungsarbeiten im Inneren der Wohnung, dürfen nicht auf die MieterInnen überwälzt werden. Damit bestätigt nun das zweite brandaktuelle OGH-Urteil die Rechtsansicht der AK. Gemeinsam mit dem ersten OGH-Urteil vom Oktober 2006 ist nun eindeutig klargestellt: Bei allen Mietverträgen professioneller Vermieter darf die Erhaltungspflicht für Wohnungen nicht auf die MieterInnen überwälzt werden. Das gilt auch für alle Miet-wohnungen, die zur Gänze dem Mietrechtsgesetz unterliegen, genauso wie für gemeinnützige Mietwohnungen oder Gemeindemietwohnungen.

Zusätzlich hat der OGH auch eine weitere häufig in Formularen verwendete Vertragsbestimmung als gesetzwidrig gesehen: Bestimmte Versicherungskosten wie etwa Glasbruch- und Sturmschadenversicherungen dürfen nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Mehrheit der Mieter als Betriebskosten verrechnet werden. Die oftmals dem Mieter aufgezwungene vorformulierte Klausel ist rechtswidrig. Damit die gesetzwidrige Praxis wirklich aufhört und es keine weiteren langwierigen und teuren Prozesse mehr zu den Erhaltungs-pflichten gibt, verlangt die AK rasch eine klare gesetzliche Regelung auf Basis dieser beiden OGH-Entscheidungen. Die AK hat vor rund drei Jahren gegen die Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder Wien eine Verbandsklage gegen mehrere gesetzwidrige Mietvertragsklauseln geführt. Die AK mahnte die Fachgruppe ab, die Klauseln nicht mehr zu empfehlen. Bei mehreren Klauseln erklärten sie sich dazu bereit. Jedoch bei zwei Formulierungen wurde ein Verfahren beim OGH geführt.

Was die Vermieter bisher verlangt haben

1) die Überwälzung der Erhaltungspflichten für die Wohnung auf den Mieter
Die Klausel lautete: "Der Mieter hat den Mietgegenstand und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen und Geräte wie im besonderen die Elektroleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- und sanitären Anlagen sowie Gas- und Elektrogeräte und Öfen zu warten sowie insoweit in Stand zu halten und zu erneuern (insbesondere auch zB die Erneuerung von Warmwasser-Heizgeräten), als es sich nicht um ernste Schäden des Hauses handelt. Die Wartungs- und Instandhaltungspflicht erstreckt sich auch auf vorhandene Antennenanlagen."

2) die im Vertragsformular vorgesehene Zustimmungs-klausel des Mieters zur Überwälzung von Versicherungs-kosten, die über die Feuer-, Haftpflicht- und Leitungs-wasserschadenversicherung hinausgehen, als Betriebskosten. Die Klausel lautete: "Der Mieter stimmt dem Abschluss, der Erneuerung oder der Änderung von Verträgen über die angemessene Versicherung des Hauses gegen zB Glasbruch-, Sturmschäden zu oder tritt den bestehenden Vereinbarungen bei."

Was für die Vermieter nun gilt

Das nun ergangene Urteil betreffend die Überwälzung der Erhaltungspflichten im Inneren der Wohnung auf den Mieter bestätigt die AK. Es besagt klar, dass einem Verbraucher Gewährleistungs-rechte im Voraus nicht verwehrt werden können. Durch die von der Fachgruppe in ihrem Formular empfohlene vertragliche Festlegung der Erhaltungspflicht des Mieters werden aber dessen Gewähr-leistungsrechte ausgeschlossen. Diese Klausel ist nun rechtsunwirksam. Im ersten OHG-Urteil vom Oktober 2006 führt der OGH zusätzlich zum Zinsminderungsrecht aus, dass dass "diese nur das Druckmittel zur Durchsetzung von Erhaltungsmaßnahmen, also der Gewährleistungspflicht, gegen der Vermieter" ist. Im derzeit aktuellen OGH-Urteil wird jedenfalls – ebenso wie im Ersturteil – die Mietzinsminderungspflicht als Gewährleistungspflicht des Vermieters bestätigt. In Zusammenschau mit dem Ersturteil vertritt die AK die Ansicht, dass der Vermieter die Erhaltungspflicht hat. Das bedeutet: Der Mieter kann die Reparatur einer Therme jedenfalls vom Vermieter verlangen oder die dafür aufgewändeten Ausgaben zurückverlangen. Voraussetzung: Die Therme war entsprechend gewartet, und eine Therme muss schon bei Bezug in der Wohnung gewesen sein. Außerdem bedeutet es, dass der Mieter, wenn er auszieht, bei üblichem Gebrauch nicht zum Ausmalen der Wohnung verpflichtet ist. Auch bei der oft automatisch in Mietvertragsformularen vereinbarten Überwälzung von Versicherungskosten, die über die Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasser-schadensversicherung hinausgehen, hat die AK Recht bekommen. Das ist unzulässig. Die Mehrheit der Mieter kann zwar der Überwälzung solcher Versicherungskosten zustimmen. Diese Zustimmung kann aber nicht durch diese vorformulierten Klauseln gültig vereinbart werden.

Mehr Mieterschutz

Die AK verlangt auf Grund der zwei OGH-Urteile eine klare gesetzliche Regelung, die die Erhaltungspflicht für Vermieter klar festlegt, damit keine weiteren langwierigen und teuren Prozesse nötig sind und Mieter und Vermieter Rechtssicherheit haben. Achten Sie künftig in Ihrem Mietvertrag darauf und verlangen Sie vom Vermieter, dass er die Therme erhalten muss. Ist die Therme kaputt und erfolgt die Reparatur nicht in angemessener Frist, so lassen Sie die Reparatur selbst durchführen, und fordern Sie die Kosten vom Vermieter ein. Der OGH hat dazu klargestellt, dass dem Mieter jedenfalls bis zur Reparatur zusätzlich auch eine Mietzinsminderung zusteht. Haben Sie eine kaputte Therme bereits reparieren oder ersetzen lassen, dann informieren Sie den Vermieter und schicken Sie ihm die Rechnungskopie, mit dem Ersuchen, den aufgewändeten Betrag zu ersetzen. Das gilt nur, wenn sie die Wohnung mit einer Therme gemietet haben. Sie müssen nicht neu ausmalen, wenn Sie die Malerei nicht durch eine andere Farbe verändert haben oder wenn sie nicht übermäßig beschädigt oder abgenützt ist. Hat der Vermieter die Kaution für das Ausmalen verwendet, können Sie diese zurückfordern. Kontrollieren Sie Ihre Betriebskosten, ob Versicherungskosten, die über die Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserschadens-versicherung hinausgehen, enthalten sind. Wenn ja, können Sie diese zurückfordern.

Weiterempfehlen Drucken Quelle: AK/eKiss
Links: wien.arbeiterkammer.at